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下半年房市不樂觀

 

工商時報【記者方明╱台北報導】

受政策打房及實價登錄即將上路影響,大師房屋總經理陳建慶表示,公司6月業績已較5月大幅衰退4成,目前房市觀望氣氛濃厚,對下半年房市景氣看法「不樂觀」,預計明年房價會向下修正。

大師房屋昨(3)日舉行記者會,陳建慶表示,房仲業已進入割喉戰,出現房仲總公司搶加盟店,而加盟店在搶人的狀況,大師房屋將從7月起實施兼職、正職、專職三種經紀人並行的「三軌制」,目標在今年底前新增100位經紀人。

而針對目前政府打房措施,陳建慶指出,央行對新舊換屋買賣貸款成數總計不得超過六成,這將嚴重衝擊到換屋族群,打房政策也反應在實際業績上,原公司5月業績已回升至6,000多萬元,幾乎已回到奢侈稅打房前的水準,但6月業績卻降至3,000多萬,較上月大幅衰退四成,由於目前房市觀望氣氛濃厚,對下半年房市景氣看法「不樂觀」。

陳建慶進一步指出,雖然目前房市價穩量縮,但量一旦縮久了,房價就會開始下跌,目前公寓價格已明顯下滑,預計明年起,除豪宅產品外,其他產品價格都會向下修正。

此外,針對實價登錄的實施,陳建慶認為,此舉將可使房價透明化,交易時間會縮短,對房市應屬短空長多,但衝擊最大的應該是代銷業者,預估未來預售屋議價空間將縮小在10%以內。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】住商不動產預估在8月1日實價登錄上路前,可能會有投資買方願意讓價脫手,屆時可能讓市場買氣再有表現。而隨著都更條例進入立法院,姑且不論結果如何,勢必影響未來都更推動,對於某些過熱的公寓,價格也將逐漸回歸合理,對於預算有限的買方,也不失為是一大福音。

2012年7月2日台北市地政局公佈了6月份買賣移轉棟數,台北市總移轉棟數3684棟,較6月微減6.07%。北市表現是從1月以後,首次出現衰退。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,2012年年初買盤遲滯,但在年後市場表現積極,整體買氣逐漸開展,到了6月出現小幅量修,推論與證所稅、實價登錄等議題發酵,讓買方縮手不無關係。而6月以大安、中正、中山與南港表現較為強勢,顯見優質區塊仍受買方青睞。

中山區連莊賣座王,中正區一掃陰霾

 

 

徐佳馨指出,就各區表現來看,中山區雖然成長6.87%,仍以653棟蟬聯成交王,中正區一掃連月陰霾,買氣暢旺,較上月大增7成,除與區域可能出現交屋潮有關外,文林苑事件後,讓都市更新話題急凍,不少具有公寓產品紛紛被打回原形,對於預算有限的自用客戶來說,精華區段的公寓總價低,坪數實在的優點,讓這類產品成為市場新歡,因此公寓比例較高的大安、中正、中山與南港,買氣相對旺盛。

 

 

萬華量縮明顯,信義松山差強人意

 

 

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商時報【記者藍鈞達台北報導】

管控豪宅,中央銀行不手軟,強勢封鎖轉貸空間,3年內豪宅貸款若要辦理轉貸,金額不可超過原貸的餘額,以延長投資客資金壓力;就算3年期限滿後要增貸,也不得超過當初貸款金額,也就是仍以6成為限。

舉例來說,老王於特定地區買了8,000萬元的豪宅,貸款64,800萬元,2年後貸款剩3,000萬元,想轉貸僅能「平轉」,也就是同樣僅能貸3,000萬元;若5年後想轉貸,不管剩下多少貸款,最多也只能轉貸到當初的6成,就是4,800萬元。

據了解,央行上周祭出豪宅管控後,引發銀行大地震,擔心觸碰央行底線,央行也因而發出豪宅管控問與答,考量過去曾有投資客利用轉貸不斷取得新的貸款額度,央行這次提早防範,訂下3年期限,年限內轉貸也無法拿到更多資金。

央行也強調,新規定不溯及以往,但必須是已經有書面或電腦資料可供查訊,確認已放款者才算數,若僅是申請中或口頭同意,仍要遵守新推出豪宅管控的規定。

針對近期有銀行詢問央行,對新開發的都市計劃區域,土建融管控是否可從寬解釋,央行也回函強調,土建融屬全國性管控,各地需一視同仁。

央行前年底宣布土建融管控措施,內容包括借款人需提供具體興建計畫,金融機構才能受理土地貸款,同時額度最高不得超過6.5成,其中1成必須等到借款人動工後才能撥貸。也不得用周轉金或其他名目增貸。但許多都市計畫區域,因屬政府特案,銀行不確定是否可特例承貸,因此詢問央行,央行官員強調,全台各地土地,依照條文,只要是商業和住宅區,一旦用以申請貸款,就必須遵守央行土建融規定。

官員指出,一般建商是以住宅或商業區用地借款,如果為特定地區放寬,可能造成一國兩制,並不妥當,但按規定,如果是機關學校用地,可以免受管控;另外,若土建融用途為提供營運周轉金,央行允許不附興建計劃,可用營運周轉計畫書取代。

 

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〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕中央銀行上週四理監事會議,針對豪宅採取第三波選擇性信用管制後,隨即發文給全體金融機構,要求各銀行辦理豪宅貸款時,除了貸款成數不得超過六成外,還必須從嚴認定,展現打擊炒房的決心。

轉增貸金額 不得逾原貸額度

為避免「假轉貸、真增貸」,央行特別要求,借款人申辦豪宅貸款起算的三年內,辦理轉貸者,轉貸金額不得超過原貸餘額,亦即不得增貸;而三年後辦理轉貸者,可以增貸,但轉增貸合計金額不得超過原貸款額度。

舉例來說,民眾買一億元豪宅,向銀行貸款五成,三年內已先償還一千萬元,房貸餘額剩下四千萬元,雖其他銀行可貸至四千五百萬元,但即使轉貸最高還是四千萬元;至於三年後,就算豪宅增值至一.五億元,不過轉貸最高還是只能貸五千萬元。

此外,就像投資客於購置管控區(台北市及新北市十三區)房屋,央行要求豪宅貸款同樣須受「舊屋增貸」合計最高六成的限制,代表民眾要買間一億元豪宅時,就算拿其他房屋想要增貸,最高還是不能超過六千萬元。

另一方面,像台灣銀行不承做每坪一五○萬元豪宅,部分公股行庫也自動將貸款成數砍到五成,這些銀行內部規範都比央行還嚴格,央行也表示歡迎,並樂觀其成。

「買豪宅前要想清楚!」有銀行主管開玩笑說,也許是因為很多不動產業者宣稱,會買豪宅的口袋都夠深,不需要貸款,所以央行當然就從嚴認定,避免銀行資金遭到濫用。

 

 

 

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6月高雄房屋移轉月增4.13%

 

6月高雄房屋移轉月增4.13%

自立晚報自立晚報 – 2012年7月4日 上午12:23

【記者柯安聰台北報導】高雄市地政局3日公布6月買賣移轉棟數共4341棟,較上月增加172棟,月漲幅4.13%,有別於大台北6月移轉動能「量縮」格局。另外,各行政區移轉動能表現,左營區6月買賣移轉棟數為1262棟,較上月增加701棟,月增幅高達124.96%,是高雄縣市合併後,創下單區單月棟數站上千棟的行列。

根據數據顯示,高雄6月移轉動能持續加溫,台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,6月買賣移轉動能,是觀察4月下旬到5月房市溫度的指標,受證所稅發酵,股市縮水,讓資金迴游房市,加上產業進駐,就業人口增加,人口移居效應發酵,刺激房市沸騰,且6月高雄三多商圈土地標售以5億元出脫,未來待公共建設逐步完工,更推升高雄能見度。

根據高雄市地政局公布6月不動產買賣移轉棟數為4341棟,較去年6月3,136棟,增加1205棟,漲幅38.42%,劉怡蓉分析,顯見高雄已逐漸脫離奢侈稅的影響,加上520高雄房市熱度未減,雖看屋潮減少1~2成,但因為高雄房價基期低,購屋壓力不大,特別是北高雄小宅熱銷頻傳,然左營區更創下自縣市合併升格後,單月買賣移轉棟數站上千棟的行列,推估應是某一批新成屋辦竣買賣移轉登記所致。(自立電子報2012/07/03)

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〔編譯許世函/綜合報導〕國際清算銀行(BIS)週日警告,全球央行實施大規模的貨幣刺激政策,這種應急措施如果實施過久,可能產生副作用。

BIS首席經濟學家Stephen Cecchetti指出,各國央行控制損失的能力已接近極限,全球經濟在恢復增長和穩定金融市場方面已經過度仰賴央行,延遲關鍵的經濟和財政改革。

國際清算銀行表示,歐債危機推動投資者對避險資產的需求,導致全球安全性資產的規模急遽縮減,當一個主權國家信用品質被認為出現惡化,融資成本上升時,政府公債已喪失「無風險」地位。

國際清算銀行也支持歐元區成立銀行業聯盟來抑制債務危機;路透引用歐盟峰會草擬文件表示,週四峰會議題主要將討論成立銀行業聯盟的可能性。

索羅斯籲歐 設基金買義、西債

金融巨鱷索羅斯則呼籲歐洲設立專門基金,用來購買義大利和西班牙公債,他並指責德國總理梅克爾讓歐債危機進一步惡化。

索羅斯週日接受彭博專訪指出,如果本週四、五的歐盟高峰會沒有提出減輕義大利和西班牙壓力的計畫,那麼歐元區將面臨瓦解的風險。

索羅斯建議成立歐洲財政局(European Fiscal Authority),發行由各歐元區成員國擔保的歐洲公債,殖利率應該會低於一%,相較義大利和西班牙目前所支付的利率水準,將更具有長期持續性。

針對梅克爾反對「過早」發行歐元區聯合債券,索羅斯稱梅克爾此舉是引導歐洲往錯誤的方向走;他並表示希臘不會信守承諾,預計將退出歐元區。

此外,國際信評機構惠譽(Fitch)週一對賽普勒斯評級下調至「垃圾」級,展望為負面,因為賽普勒斯銀行業對希臘風險暴露過多,需要更多的資本重整。

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央行三度打房 僅中正區增幅逾七成

 

ETtoday – 201273 上午11:50

財經中心/台北報導

央行自6月下旬起展開第三波打房行動,祭出高價住宅貸款限縮政策,使台北市首當其衝,交易量小幅回跌。不過,中正區買賣移轉棟數增幅最為明顯,較上月成長了75.8%,也比去年同期增加31.2.%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,國際因素影響買氣,再加央行第三度選擇性性用管制調控房市機制,北市近期房市可謂雪上加霜,與去年同期減少近兩成交易量。

黃舒衛表示,現今房市以自住客群當道,低總價物件是自住客首先考慮的標的,中山區因有許多坪數較小的套房、兩房的物件,成交量一直為北市之冠;內湖區則為台北市郊區交易量大的指標,因住宅類型相對多樣,新舊房屋選擇性多,在交通捷運與內科就業人口的進駐,生活機能良好,平均房價也相對較低,成為購屋者偏愛的區域。而

本月成長幅度最大的中正區,黃舒衛認為,捷運東門站即將於9月正式通車,將從捷運新莊與蘆洲線進入台北市中心,再串聯至中永和地區。因此,中正區的忠孝新生、東門站及古亭站周邊的房市交易量,受捷運及明星學區題材激勵,本月交易量顯著成長至奢侈稅前的水準,單月超過250件以上。

黃舒衛觀察,6月買氣稍有變化,以成交客群觀察,發現首購族購屋信心不足,占比持續減緩,長期置產族群的比重則相對增加,以台北市中心來看,置產族佔比達37%,市郊區佔比也有28%,均回到奢侈稅前水準。

受到大環境景氣疲弱不振,投資族群遂將資金轉入市中心區、地段好且釋出量少的區域。觀察永慶房產集團研究發展中心統計1016月台北市住宅整體均價發現,中古屋平均房價每坪54.5萬元,與上月比較均價上升1.4萬,增幅微漲2.6%。因此,黃舒衛表示,以目前最新整體市況來看,台北市房市呈現「價緩漲量微縮」的格局。

黃舒衛說明,6月下旬房市買氣冷落,不過81日實價登錄將正式上路的消息,引起部分屋主擔心自己未來持有、售屋的成本會增加,預計短期將出現一批想獲利了結的賣壓。另外,716824日內政部推出最後一期「青年安心成家」方案,可申辦200萬貸款且前2年房貸零利率的優惠政策,將刺激7月份新一波的購屋潮。

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避鋒頭 豪宅低調賣

央行縮貸款 建商動工「不急著銷售」

 

【張琬聆、吳苡辰╱台北報導】央行正式向豪宅宣戰,祭出限縮豪宅貸款成數不得高於6成,且沒有寬限期的政策,許多建商怕成為媒體箭靶,轉而低調接洽買方,悄悄賣豪宅;也有建商不畏打房壓力,昨高調召開記者會,預計年底開賣億元豪宅;知名豪宅「帝寶」則決定出租建商保留戶。

今年3月潤泰創新「松濤苑」傳出每坪開價380萬元,不過潤泰創新董事長劉忠賢隨即否認,並表示該案不急著公開銷售;潤泰創新總經理簡滄圳強調,基於現在市場氛圍,會「低調行事」,陸續接洽買方。目前該案已動工。 
宏普建設於大安區總銷100億元的「忠孝懷生段案」,規劃125~145坪豪宅產品,將採邊建邊售,預計第4季開工。宏普建設董事長段津華表示,央行限縮房貸的確會使購買力降低,但對豪宅銷售深具信心,尤其「忠孝懷生段案」造價昂貴,每建坪營造成本就要20多萬元。宏普建設財務部經理林素玲則透露,該案要低調一點,以後會「安安靜靜地賣。」 

 不畏央行猛打豪宅,「馥久藏」昨日舉行上樑記者會。董孟航攝

建案等買主未公開

冠德建設總銷8億元「麗水街A案」僅規劃6戶,每戶總價逾1億元,尚未公開已有146組買方預約,冠德建設業務處副總經理洪錦欽表示,未來傾向先過濾買方,以能整棟購買的買家優先,若洽談順利,應不用公開即能結案。 

帝寶餘戶只租不賣

宏盛建設董事長張根籐昨日則表示,豪宅貸款限制對房產業與投資者多少有影響,但豪宅買方資金多,不至於有太大影響。至於宏盛代表作「帝寶」,目前尚有5戶餘屋。張根籐透露,將改以出租方式經營,目前已有1戶出租,租金報酬率3.5%。據了解,該承租戶為紐西蘭辦事處官員,松信住宅經理吳懿倫表示,「帝寶」租金行情每月28~35萬元。 

「馥久藏」高調上樑

儘管多數建商轉趨低調,但昨仍有總價逾億元的豪宅案「馥久藏」高調舉辦記者會,舉辦上樑典禮,該案僅規劃7戶,總銷15億元,每坪開價120萬元,總價1.6億元起,別墅總價逾2億元。新聯陽行銷服務部主任周書緯表示,由於台北市中心少有別墅產品,且戶數少,不太受豪宅限縮政策影響。
台北市代銷公會理事長王明成則表示,受央行打房影響,目前豪宅交易量已萎縮,豪宅也賣得比較不好,不少豪宅案將改為先建後售,規劃坪數也會變小。 

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管理雜誌作者: 文|洪良浩 | 管理雜誌 – 2012年5月31日 下午1:28

領導者的信任必須建立在ABCD的基礎上,包含做事的能力、言行誠信、關懷他人,以及可以被信賴的人。唯有在這些基礎上為人處事,管理者才能領導員工共創績效。

今年五月十三日,Yahoo董事會解雇了現任的執行長湯普遜(Scott Thompson)。這位上任僅四個月的執行長被查出學歷造假,使得他的信用破產,當他接任雅虎CEO職位時,由於過去曾創下將Paypal公司營收金額從18億跳升到40億的輝煌成績,一般都看好他會讓雅虎脫離被併購的危機。但是不管過去的成就如何輝煌,也不管他有多大的能耐,一旦行為有了缺失,學歷造假的人格瑕疵被揭發,造成信任崩潰,當信任基礎瓦解了,再強的領導力也隨之歸零。

回顧歷史,相信大多數人都知曉周幽王為博寵妃褒姒一笑,下令在都城烽火台上點燃烽火,上演戲弄諸侯的故事。五年後,酉夷太戎大舉攻周,幽王烽火再燃,而諸侯未到——誰也不願再上第二次當了,結果王死、國亡。

鑑古知今,「誠信」是領導者的必然。新總統在五月二十日在民眾的遊行抗議聲中低調宣誓就職,遊行抗議的民衆失去對馬總統治國的信任感,因為民衆不想再上第二次的當。

領導者的信任必須建立在ABCD基礎上:

A為「Ability」,有做事的能力:具備專業的處事能力,能帶領跟隨者從事有生產力的工作,創造績效,獲取經濟利益。

B為「Believable」,言行誠信:必須要言行合一,不要隱瞞事實,欺騙大衆,更不能說一套,做一套。

C為「Consideration」,關懷他人:要有仁人愛物之心,苦民所苦,以全體的利益為利益,以公平正義為準則。

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台灣醒報作者: 章文、陳怡璇 | 台灣醒報 – 2012年6月21日 上午6:09

【台灣醒報記者章文、陳怡璇台北報導】「單純一塊地實價課稅容易,但是當房屋與土地合在一起,土地的實價是困難的。」財政部長張盛和今天在記者會中,針對土地資本利得稅的課徵表示,目前財政部致力於建立房地產「實價登錄制度」,先讓資訊透明化,但無法貿然實施土地實價課稅。但如果把土地公告現值拉到接近實價,也是實價課稅的精神。

財長:實施實價登錄 有助課稅公平 張盛和解釋說,政府施政也應企業化,企業化的意思是講究成本效益,我們絕對不能為達目的不擇手段,成本再高都要做,並不符合成本效益。

針對內政部的實價登錄制度剛剛建立,張盛和強調,我國土地是單獨課稅,是「土地增值稅」,目前土地增值稅是用公告現值來課,大家認為公告現值和實價有一段差距,但如果把公告現值拉到接近實價,也是另外一種實價課稅的依據。

張盛和強調,實價課稅在我國有很深的內涵。除非把土地跟房屋合併起來,實價課稅就當一個不動產來賣,現在房屋是用實價課稅,不過那個實價也是假的,因為它是房屋與土地分攤的。所以將來土地的實價,也不是真正賣的實價,因為很少人光賣土地,多半是同時賣房屋。「它是不動產的實價,不是官方土地的實價。」張盛和說。

總之,如果每一筆買賣,國稅局都要去查核,徵納雙方成本會高得不得了,所以一定要先建立實價登錄制度,讓徵納雙方沒有爭議,因為這實價是透明的。不可能有虛報、有漏報,一旦國稅局前往查稅,徵納雙方都會得不償失。

 

全文網址:http://tw.news.yahoo.com/%E8%B2%A1%E9%95%B7-%E5%AF%A6%E6%96%BD%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84-%E6%9C%89%E5%8A%A9%E8%AA%B2%E7%A8%85%E5%85%AC%E5%B9%B3-220900268.html

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張金鶚建議央行:每坪150萬以上豪宅 拒貸

 

中國時報【王莫昀╱台北報導】

奢侈稅實施周年,房價持續上揚,面對央行即將於6月21日舉行理監事會,政大地政系教授張金鶚昨建議央行要求國內銀行全面不給單價每坪150萬以上豪宅貸款。張金鶚指出,央行若能引導行庫達成這項目標,原本疲態已現的房巿,可望加速落底。

豪宅漲勢驚人,巿場開價每坪250至290萬的新舊豪宅紛紛冒出頭來,甚至連租金都貴桑桑,巿場人士雖指出日前傳出「一品苑」某戶以月租50萬高價出租,應是誤傳,但他透露,上月「帝寶」1物件,室內120坪,以每月租金30萬元出租給外籍駐台大使,以每坪行情250萬元推算租金收益率僅剩1.2%。

「豪宅價格飆漲,已影響到一般房價也跟著上揚!」張金鶚認為,央行政策若能讓外界看到打房決心,房巿自然會受到抑制。此外,經建會也應擬訂產業投資政策,引導資金投入,不要讓游資全湧入房巿,增加泡沫擴大危機。

近來為防堵建商趁油電雙漲,以「抗通膨」為號召,拉抬房價炒房,央行與公股行庫不斷出招,近月來包括台銀、土銀、合庫、第一和華南銀行等大型行庫,紛紛訂出「豪宅條款」,房屋總價超過8000萬以上貸款,取消寬限期、成數最高只有6成,台銀更限定每坪單價150萬以上豪宅,不予承房屋貸款。

張金鶚指出,有錢人可以買豪宅,但有本領就自己出錢買,不應借錢炒房。

為此,張金鶚認為台銀不給豪宅貸款做法,應全面推動,畢竟最近一波房價上漲,是由豪宅帶起來的,若豪宅房價下滑,整體房巿可望加速回到基本面。

 

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為配合大面積國有土地不標售政策,國產局積極推動大面積國有土地開發業務,持續以招標設定地上權、參與都市更新、結合目的事業主管機關合作開發及釋出土地權利與民間合作開發4種方式辦理,目前推動情形如下:

一、 招標設定地上權:持續篩選交通便利、區位條件俱佳的國有土地,因應市場需求,彈性訂定招標條件,透過競標機制釋出土地使用權供民間開發利用。2012年預計 辦理20宗,其中12宗(2宗位於台北市松山區、內湖區、5宗位於新北市中和區、林口區,台中市、高雄市、台南市、南投縣及花蓮縣各1宗)將於2012年6月底前公告招標,另8宗於2012年下半年公告。

二、參與都市更新:截至2012年5月底止,累計已受理都更案件計1017件,面積達 58.81公頃,已參與選配更新後房地計49件,可領取370戶建物、555個停車位及權利金6億9893萬元。參與更新分回之房地,除供行政機關作為 辦公廳舍使用外,零星戶數可辦理出租以增加收益。

三、結合目的事業主管機關合作開發:
(一)國產局為協助各級目的事業主管機關產業發展需 要,提供國有土地與其合作開發,除可帶動周邊經濟活動、增加就業機會外,另可增裕中央及地方稅收,並提供民眾更優質的生活環境。截至2012年5月底止,完成合作或委託開發契約簽訂者計有18案;另有2案刻辦理簽約作業中。上述18案中,較受矚目者為「與經濟部加工出口處合作開發台中軟體園區案」、「與新北 市政府合作招商開發淡水遊憩區案」及「與台東縣政府合作招商開發數位電影商城案」。
(二)另為積極推廣本業務,國產局所屬各分支機構主動洽各地方政府或鄉鎮市區公所舉辦業務宣導說明會,目前有11案達成初步合作共識,刻正洽商研訂工作計畫草案中。

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工商 2012-06-22
 
 
中央銀行理監事會議昨天祭出第三波房市選擇性信用管制,目標是瞄準豪宅。為何彭淮南寧可被外界指為「打房總裁」,也要力推房市管制措施,理由很簡單,就是擔心房市泡沫化讓台灣步上美國次貸和西班牙危機的後塵。
昨天央行理事會後的記者會,央行提供10頁的「「有關央行肩負物價穩定與金融穩定的法定職責Q&A」,主要便在說明,房價亂飆恐成為影響金融穩定的危機,宣示央行管控房市的正當性。
針對外界認為央行對房價管過頭,央行更洋洋灑灑列出「三個大哉問」回應外界質疑,首先便明指西班牙等國,過去放任有害市場的金融創新,且銀行對房地產市場曝險過高,造成房價崩跌時銀行資產品質惡化,導致金融體系無法運作。
其次,央行強調IMF等實證研究,都認為低利和房價沒有必然關聯性,尤其包括澳洲、紐西蘭或英國等利率都比美國高,但房價漲幅卻更高,強調房價飆高是金融創新和房貸授信審理不實的問題,要低利環境一肩承擔可能過於偏頗。
最後則強調IMF等組織認為,用利率工具處理房市問題是「大而無當」,且會衝擊經濟成長,選擇性信用管制才能有效達成經濟和金融穩定的雙重目標。
不論是舉美國次貸和西班牙房價泡沫經驗,或提出三個大哉問,央行就是要告訴外界,房價大起大落會造成金融體系的系統性風險,到時影響的是整體景氣,一般民眾也很難自外,由此來看,央行管控房市非旦沒有管過頭,反而師出有名。

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自由時報自由時報 – 2012年6月11日 上午4:29

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕奢侈稅上路滿週年,根據房仲統計,奢侈稅實施一年的房市買氣較未實施前一年衰退約33%,其中高房價區域買氣更是銳減,減幅逾42%。反觀以自住民眾為主的房價親民區,包括文山、大同及萬華,買氣相較穩定,減少不到2成。

奢侈稅主要是抑制短期炒作的房市投機客,因此,針對2年內非自用的不動產短期交易,課徵10~15%的稅負,雖有效壓抑短期轉手的投機行為,不過也讓持有不到2年的屋主,要等到持有2年期滿後才能售屋。

根據台北市地政局的數據,受到奢侈稅影響最大區域是中正區,奢侈稅上路前後平均一個月的移轉量減少近5成,其次則是信義區與大安區,奢侈稅上路前後買氣衰退42%。

信義房屋師大店店長鄭嘉文表示,去年奢侈稅上路後,台北市減少2成多的委售量,之後又碰到歐債風暴與總統大選等不確定因素,市中心的買方採取觀望,因而造成買氣明顯萎縮。

至於奢侈稅上路前後房市交易量波動最小的,則是平均房價4字頭的房價相對親民區,包含文山、大同、萬華等區域,奢侈稅上路前後交易量衰退幅度不到2成,明顯優於台北市平均的33%。

信義房屋文山興隆店店長許維鴻指出,原本文山區的投資風氣就不興盛,因而奢侈稅上路後,受到影響幅度相對較輕,加上總價800~1300萬元等首購自住型產品,即使遇到景氣波動,一樣有穩定的首次購屋需求,可以說是市場上的「鐵票」。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,奢侈稅推出的目的是降低短期投機行為,希望價格能夠維持平穩發展,奢侈稅已經有效達到壓抑投機的目的。

不過,現在台北市房價處相對高水位,短期也沒有大幅上漲空間,若沒有重大利空衝擊,房價可能還是維持震盪走勢。

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記者曹逸雯/台北報導

根據住展雜誌的最新統計,北台灣今年上半年推案的個案數共331個,較去年同期的410個少了19%,今年上半年推案金額3,634億元,較去年同期的4,158億元減少12.6%,顯示奢侈稅以及政府持續緊縮土建融資及購屋貸款成數,已對上半年房市產生一定的衝擊。

從產品類別來看,預售屋今年上半年推案戶數為1萬2,171戶,較去年同期少了11%,訴求大坪數換屋客層與豪宅產品的比例仍高;新成屋方面,推案戶數為6,864戶,較去年同期的6,409戶,增加了7%,顯示新成屋供給雖有上升的壓力,但賣壓並不大,其中大部份集中於新北市與桃園地區。

住展雜誌研發長倪子仁表示,市況顯示,今年與去年上半年推出個案的坪數,普遍以中大坪數為主,推低總價小套房的個案相當稀少,這與放款金融機構降低投資性小套房的貸款成數有直接的關係,建商因而是轉為推出換屋型的產品,甚至是豪宅。

其中,台北市中心精華地段的豪宅推案風潮仍銳不可擋,但在南港與萬華區的指標知名建案,包括南港元利機構的「元利世紀匯」與萬華區的「潤泰萬花園」等案,則不再以規劃百坪以上的豪宅為主力,而是以50~80坪的坪數為主力,訴求的是換屋客層,這種以換屋客層為訴求的個案,下半年將成為首購產品外,市場推案的主流。

倪子仁指出,從新成屋的推案總金額可以看出房屋市場供給的大小,去年上半年新成屋的可售金額為1,051億元,今年的可售金額則為1,152億元,較去年同期增加了10%,顯示今年北台灣新成屋的供給比去年多些,主要分佈在新北市的林口、新莊、淡水等區及桃園地區。

值得注意的是,去年上半年,除了新北市外,新成屋的供給量原本是以新竹地區居首,有519億元的案量,但今年上半年,除了新北市外,新成屋的供給量轉為以桃園地區居首,有335億元的案量,這與今年上半年桃園地區房價出現補漲的行情有直接的關係,「價量齊揚」的桃園地區房市,在今年上半年的表現份外搶眼。

今年上半年,一般建案的銷售時間也較去年時間再拉長,以一個20~30億元的預售案而言,去年奢侈稅曝光前大概3個月就可以結案開工,今年的銷售時間至少要半年左右,較去年拉長了約3個月,顯示上半年出來看屋的有效客戶減少了,銷售期自然拉長,下半年預估仍將沿續這種走勢。

倪子仁還表示,去年北台灣全年案量為8,210億元,如果以今年上半年的推案量3,634億元來估算,今年全年的推案量約在7,400~7,500億元,較去年的推案減少約1成,顯示上半年房市的推案出現「價平量縮」,下半年台灣經濟面臨重大考驗,在通貨膨脹壓力下,民眾手中的現金面臨不得不出手的壓力,而原料成本的大幅上漲,逼得房價不得不調漲,已有龍頭建商表示可能會在今年第4季起開始調漲房價,看來一場開發商與購屋者的角力戰又將開打。

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〔自由時報記者張舒婷/台北報導〕政府打壓房市投機客,今年首購、自用住宅市場的需求最被看好,除了公部門推出優惠貸款專案外,近期民營銀行也相繼推出自用住宅的首購房貸。有外商銀行推出還款期限最長40年的首購貸款方案,台北富邦銀行也推出低利專案,利率僅1.88%,相當接近央行規定的最低利率1.84%。

銀行推40年房貸

今年3月,星展銀行推出還款期限最長的40年房貸,掀起熱烈討論,但僅適用於首購、且購買住宅為自住用途者,申貸客戶必須提供無自用住宅等相關證明和文件;貸款成數最高可到8成5。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,以貸款1000萬元、房貸年息1.98%來試算,若選擇房貸20年期,每月本息還款需負擔50494元,但若為40年期,本息還款每月只需付30177元,每月負擔金額減少逾2萬元。

最高貸款成數8成

北富銀推出20年期,最長可達30年期的首購族房貸,寬限期2年,利率依指數型房貸基準利率再加0.5個百分點,目前為1.38%,加0.5個百分點後即為1.88%。最高貸款成數為8成,但實際核貸時,仍會視客戶貸款金額、所得、信用紀錄等資料來進行評比。

儘管不少房貸專案拉長還款期,但銀行業者表示,一般民眾還清貸款的平均時間為7~10年,鮮少會有人繳到20年這麼久。陳俊宏也說,若有穩定收入、自備款不足的首購族,建議可考慮貸款成數最高8成5的房貸;但不同的首購族群,仍要以現階段經濟狀況與需求,選擇最適合的房貸組合。

 

 

http://tw.news.yahoo.com/首購族房貸-銀行競推-203119217.html

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營收衰退 建商衝下半年

 

2012-06-13

【住展房屋網/台北報導】受政府打房影響,營建股5月營收整體表現不佳,今年1~5月營收與去年同期相比,多衰退二成以上。「營建五虎」華固、長虹、興富發、遠雄及皇翔陸續公布5月營收,以遠雄月營收19億元最高,若累計今年1~5月營收,則以興富發71.28億元營收最佳,但仍比去年同期衰退40%

 

觀察營建五虎今年截至5月的財報表現,除皇翔因三峽「皇翔玉鼎」銷售達完工比例門檻,使營收年增率達108%外,其餘表現皆比去年退步,衰退幅度20~80%,長虹年減達80%最多。

 

大型建商對下半年房市都不悲觀,華固建設董事長鍾榮昌表示,目前房市買氣雖轉弱,但房價並沒有跌,下半年房市表現,得視歐債問題如何落幕,他認為,下半年房市表現平實,不會有飆出新高價的激情,但也沒有悲觀的理由。

 

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〔記者林美芬/台北報導〕夏季是台灣休閒景觀住宅重點促銷期,各式各樣的休閒景觀住宅登場強銷,根據住展雜誌統計,北台灣加上高雄市,指標性的休閒景觀宅有25個之多,總案量接近900億元,包括興富發、遠雄、潤隆、國揚及元利等大型建商,都卡好位展開衝刺。

台灣是島國,四面環海,尤其是北台灣的海景無敵,近年內加強的河川整治,都明顯有成績展現,讓休閒景觀住宅的賣點加分,據分析,北台灣推休閒景觀住宅的熱門推案區域,在台北市為士林區與北投區,新北市在淡水、新店、八里及汐止一帶,另外新竹的竹北則以頭前溪為最重要的分布區域。

住展表示,今夏代表性建案有新北市新店碧潭邊建邊售的「國賓大苑」、中和遠雄建設的「遠雄香榭園」、元利建設淡水的「元利水紀元」、萬通國際開發淡水的「萬通台北2011」及國揚建設在高雄港的地標「國硯」。

今夏超大指標案主力在新北市淡海新市鎮,天氣熱一點,這個區域的房市也跟著熱一點,據指出,淡水地區的「台北灣NO.3」及「元利水紀元」2案為例,假日的來人成長至80~100組,後續淡水地區還有「麗寶微笑莊園」、「里御大砌」等指標案將加入市場,此外,興富發建設與宏泰人壽合作,將首度在淡海新市鎮推出「1字頭」的平價宅,占地三萬多坪,傾向開出每坪17、18萬元的誘人價位。

另外中和沿著新店溪畔的遠雄左岸系列建案,最新開出的「遠雄香榭園」,面河部分飆上每坪70~80萬元,新店碧潭邊也有潤隆建設總銷20億元的「國賓大苑」,竹北市高鐵特區的興隆路面對頭前溪部分,景觀戶也享有盛譽。

 

 

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大型銀行:豪宅貸款 應統一限制

  2012/06/06

 

銀行:「不宜捉大放小」

【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】

大型銀行業者昨天說,央行新一波的「打豪宅」炒作風氣,應是大小銀行採統一限制措施,不宜捉大放小。

台北市精華地段房屋每坪售價動輒喊出150萬至200萬元天價,不僅帶動周邊的房價上漲,房市再掀炒風。

財金官員解釋,由於建商高喊豪宅售價會產生「比價效果」,進一步會帶動精華地段房價飆漲;央行若不及時出手把炒房的火苗「澆熄」,待新一波炒房風再起,後果堪虞。

前陣子央行除針對豪宅貸款數量的大型銀行進行專案金檢,亦密集邀請各銀行主管「喝咖啡」等道德勸說方式,由各銀行「自動自發」訂定豪宅貸款限制措施,展開新一波「打房」行動。

在央行道德勸說下,包括台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐商銀、台北富邦和國泰世華銀行等各大銀行,都已針對北市和新北市房屋市價逾8,000萬元、其他縣市逾5,000萬元的房屋,訂定降成數、升利率及無寬限期等「三管措施」。台灣銀行更是祭出售價超過150萬元的房屋,該行將不承作其貸款,降低銀行授信風險。

   

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連日豪雨肆虐全台,不只中南部災情嚴重,大台北地區也出現多處積水,連平日不易淹水地帶,都深受水患侵擾。除了財物損失外,許多名下持有房地產的民眾,更擔心房價因此下跌。不過房仲業者強調,單一偶發事件不致於長期重挫市場,只是短期內,購屋族避淹水區而遠之的想法,將明顯高漲。

  根據中央氣象局的監測資料顯示,台北市文山區、信義區、南港區與大安區等地,近兩日累積降雨量相當驚人,其中以文山區最嚴重,包含興隆路三段一度水淹及膝;木柵路、萬芳路口一帶也深受水患侵襲。而三峽、土城、中和、新店、永和等印象中不易淹水的區域,也出現「水鄉澤國」的諷刺景象。

  雖然淹水是影響房市的重要因素,不過信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為,除非是常態性淹水地區,否則像這回偶發性的豪雨事件,不一定會對長期房價形成明顯影響。然而面對地下室泡水機電設備的高昂維修費,或是唯恐停電造成的不便性,估計短期內,購屋族將避開可能淹水的地帶。

  像是,過去房市受到淹水而重挫的汐止地區,房價曾崩盤跌至1坪10萬元。不過伴隨員山子分洪道啟用,並經歷過數次颱風來襲的考驗後,目前已經逐漸擺脫淹水陰霾,房價開始反應區域的基本面而走揚,顯示防水患設備完善的地帶,或是非常態性淹水地區,房價受影響程度有限。

  檢視經濟部水利署公布台北市近3年常態淹水地點,包含文山區的木新路與保儀路口、北投區的文林北路與明德路口、士林區的社子島地區,均出自於地勢低漥;而中正區的南陽街、許昌街與信陽街、文山區的福興路、士林區的雙溪街一帶,以及北投區的中央南路二段,則是瞬間雨量過大而造成淹水。

  蘇啟榮指出,民眾購屋前,可先前往經濟部水利署水災保全資料下載區,確認計劃購置的區域是否經常淹水,共有超過1,000筆淹水地區資料。看屋時,除了查看室內屋況有無漏水跡象外,還必須走一趟地下室,觀察是否出現泡水情形,以避免入住後,還得面對一連串的水患難題。

 

 

 

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